合意网记者：2006年底，不少行业内的预测都出现了，似乎比较集中在三种说法上，一种是关于房地产政策执行年；一种是房地产市场理性回归年；还有一种是房地产企业分化年。在2007年走过三分之一的时候，请给我们简单分析一下，哪一个预测更接近后来的发展。
刘辉：其实这三个提法在07年都得到一定程度的验证
首先是政策执行年：
一是紧缩银根：中国货币政策从去年开始就进入新一轮的加息周期。从2006年至今的金融调控手段我们可以明显的看出，中国经济进入新一轮的紧缩周期。
这种紧缩政策实施的背景，主要是由于经济运行中仍存在固定资产投资增长过快、货币信贷增长偏快、对外贸易顺差扩大等突出矛盾和问题，两次上调基准利率、三次上调存款类金融机构存款准备金，这种小幅但密集的调控手段主要是为了抑制货币信贷总量过快增长，维护经济良好的发展势头。
二是行业规范：2006年5月29日，国务院办公厅出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》(国办发(2006)37号)，人称9部委"十五条"，对"国六条"进一步细化，而且在套型面积、小户型所占比率、新房首付款等方做出了量化规定，提出90平方米、双70%的标准。
我们现在再回过头来看这个政策的执行情况，虽然其间历经标准的争议、建设部修正稿的影响，但这种90/70政策在天津得到严格的执行，新开发的项目基本均遵循该指标，政策效力开始显现。
三是市场管理：房地产市场管理比较严格，逐渐走向规范。2006年7月6日，建设部联合国家发展和改革委员会、国家工商行政管理总局下发166号文件《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》，要求房地产开发企业取得预售许可证后，应当在10日内开始销售商品房。同时加强房地产广告发布管理，未取得商品房预售许可证的房地产项目，不得发布商品房预售广告。
与90/70政策相对应的是，该政策也得到较强的落实，在流通环节的市场管理得到加强。
以上几点可以明显地反映出，土地、银根、供给结构等多03-06年一系列的调控手段开始逐步实施到位，宏观调控开始向纵深方向发展。
其次是房地产市场理性回归年。
首先要明确如何衡量市场理性与否。我们选取的标准还是看供给和消费是否能实现一定程度的均衡、房地产价格有没有一个显著的变化，即供求态势与价格走势是市场是否理性的量化指标。
与06年相比，07年第一季度成交量增加3%，变动很小；而价格上涨了9.7%，同比增幅还是比较明显的，市区以及郊县市场都得到不同程度的增长，如下图所示，除东丽外，其他各个重点郊县的同比涨幅基本在10%以上。
通过上述两个基本指标，我们可以看出天津市房地产成交情况基本平稳，在供求关系相对稳定的态势下，整体市场情况不会带来较大波动；在这个指标上，由于新兴区域的开发带来的升值潜力释放以及中心城区土地稀缺性的影响，使得天津市07年第一季度整体价格涨幅在10%左右，但也主要是由于土地内在价值拉动、成本外在因素影响。因此，整个房地产市场还是趋于理性的。
最后是房地产企业分化年。
进入2007年，房地产开发企业的走势更呈两极分化的态势。在政府土地出让政策、土地整理压力以及土地增值税开征的情况下，加上商业银行的房地产开发贷款开始收缩，地根、银根越来越紧，这势必导致开发企业有两种走向：
一种是招拍挂之前获取土地的开发商土地开发已经基本接近极限，再获取土地面临着激烈竞争，生存空间越来越小；另外一种是有雄厚的资金实力与大量的土地储备的房地产开发公司，在新的土地与金融政策下完成整合拓展。这种模式将改变目前市场基本处于完全自由竞争的格局，房地产产业集中度会逐步提高。
政策更便于立竿见影，市场分化组合进程则相对缓慢。但是以上三个立论均是未来发展的方向，成为07年的地产合奏。
合意网记者:除了宏观政策上的调控，央行加息也成为2007年伊始的关键词，那么这是不是要开始新一轮宏观调控的信号，给市场带来的影响是什么样的？
刘辉：央行加息要站在新的视野上进行看待，而不是单纯的从房地产市场层面。
央行3月17日下午宣布：“自2007年3月18日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的6.12%提高到6.39%;5年以上贷款基准利率由现行的6.84%提高到7.11%。优惠利率仍按0.85倍计算。与此同时，住房公积金利率也相应进行调整，上调0.18个百分点。这是商贷继2004年10月29日以来的第5次加息，公积金是第四次加息。
这次加息还主要由于宏观经济运行指标仍显过热。国家统计局3月13日公布的数据显示，2月份，居民消费价格总水平(CPI)同比上涨2.7%，增速快于1月份的2.2%，也是连续第3个月处于负利率状态。
虽然国家看紧银根并非只针对房地产业，但部分房地产企业80%的资金来自银行贷款，商业银行的贷款总量再度收缩，将影响房地产行业贷款，并使市场面临新的洗牌。
对贷款投放规模较大、融资要求较高的房地产业来说，商业银行的贷款总量紧缩，必然压缩房地产行业贷款，一些开发商的资金链条将更为紧张。这种密集的金融紧缩政策将势必催生新的融资渠道以及金融衍生品工具，地产与金融需要深层次的联姻，以增强自身的抗风险能力。
合意网记者：其实还是要说说房价。能不能给我们分析一下现在房价的走向和整体趋势？
刘辉：一年来天津市商品房总体成交量走势平稳，除了春节的销售淡季始终保持在80-100万平米左右，价格仍然处于平稳的上升通道中，07年增幅持续增加，第一季度同比价格增长9.7%，仍然处于高位运行中。
市内六区以及重点郊县大部分的价格同比涨幅保持在10%左右，进入07年市内六区的成交均价基本在6000元/平米以上；重点郊县也达到4300元/平米以上，全部保持在较高的水平线上。
如果分析环比的增长因素，则价格的涨势依然强劲。以07年第一季度的三个月为例，天津市价格环比增长分别是5%、2.7%、-0.7%，平均增长保持在2到3个百分点，增长速度依然较快。
综合以上基本要素，我们认为天津市商品房在保持较高交易量的情况下，价格不仅很难实现回调，还会出现一定程度的增长。在中心城区土地稀缺性明显、周边郊县价值回归等因素的影响下，整体价格增长态势还将持续。
合意网记者：我想房价的变化可能也有诸多因素的。比方说目前城市建设也是如火如荼，这对于房地产项目也是有很大的影响，您觉得呢？
刘辉：房价的影响因素有好多种，城市建设也是其中很重要的一个因素。其他因素如建安成本的增加（建筑原材料钢铁、水泥等价格提高）、政府税费以及拆迁费用的增加、拿地成本的加大等等，都会从外部环境上影响房地产价格的走势。
但是房地产价格最为重要的影响因素还是供求关系，从05年至今，天津市年均商品房成交量保持在千万平米大关，且从07年第一季度的成交量来看，这种需求态势还是保持相对旺盛。在土地开发空间日趋压缩的情况下，房地产价格很难控制下来。
不过现在政府也做出一部分努力，比如增加四郊五县的土地供给，依托城市建市快速的提升周边区域的成熟度，这也是较为可行的解决办法。
合意网记者：房价的动荡往往会牵动购房者的心理变化，当然也直接作用到了销售方面的指数上，我知道我们联合地产是资深的代理公司，这一路走来，对于项目代理这个行业有什么样的感触？
刘辉：政策的导向、房价的动荡确实都会对消费者的购房心理产生很大的影响，在这种情况下，我们发现有愿望与代理商进行合作的开发商越来越多，那么，如何能够更好的为开发商服务，如何帮助开发商以最快的速度回笼资金同时争取更大的利润空间，这就更加体现代理商的实力了，也对代理商的专业化水平提出了更高的要求，这需要代理商具备更加敏捷的市场洞察力、超强的产品研发能力、创新的整合营销策略以及更高水平、更高素质的销售团队。而这一切又都是联合地产的优势所在。
合意网记者：我们现在看到，可能有一部分外来的开发商，更注重和代理商的合作，以求得专业的代理服务；而本地的开发商似乎还没有大规模地接受这种和代理商合作的形式，那么对这一点您怎么看？有没有什么应对的方法？
刘辉：确实，外地进津的开发商更需要短时间内对天津房地产市场环境、本地消费者个性化需求有深刻准确的理解，所以会在一定程度上更迫切需要得到本土营销公司的专业意见，但这并不代表本土开发企业就不需要代理商，相反，在竞争越来越激烈的市场环境中，专业化分工越来越细，很多开发商开始扮演单纯的资源整合者的角色，那么同样需要代理商替他们完成产品能够成功进入市场的环节。以联合地产为例，联合地产现在正在同时操作的代理项目有十个，其中七个是本土开发商的，而且多以本土集团化品牌开发企业为主，他们完全有能力拥有自己的营销团队，但仍然会坚定不移地选择与专业代理商合作，并建立长期的战略合作伙伴关系。
合意网记者：随着天津城市地位的提升以及国家对滨海新区的重点发展，天津房地产市场迎来了空前的发展机遇，当然随之而来也有激烈的竞争，一些外地的开发商、具有外资背景代理企业也强势进入天津，给本土企业带来了一定的冲击。在这种情况下，联合地产2007年依旧能够同时操作九个项目，请问有什么样的秘诀？
刘辉：我想，首先肯定是态度。有句话叫态度决定命运，联合地产之所以能够取得今天的成绩，主要是我们始终能够以高度的责任感为客户创造更多价值。做好的参谋，首先要急客户所急，想客户所想，把我们自身的专业能够切实转化成市场价值。真实、细致的市场调研分析，帮助客户做理性的判断和安全的投资；切实有效的营销推广让资源高效的流转；五年来，我们就是用这种务实的态度和高度的责任感赢得尊重和信赖的。
其次，就是专业的能力。联合地产始终秉承“专业创造价值”的文化理念，把做最具专业水准和影响力的房地产服务企业作为企业发展的终极目标，汇聚众多地产精英、整合各种优势资源，以独立的专业视角，把握和满足客户的深层需求，为客户解决专业问题，创造增值价值。富有创新思维、专业素养的策划队伍；深谙市场规律、客户需求的销售队伍以及良好的市场把握能力，让联合地产为客户创造价值的同时，使自身的价值得到充分体现。
我想，本土化的操作经验也是联合一个明显的优势。联合地产自2002年成立以来累计操作项目数十个之多。对于天津的市场认知、风俗民情、地域特色、大众心理等了然于胸；与地方政府、银行等相关部门、相关机构关系融洽；2007年联合地产在津代理销售项目多达9个，遍布河东、河西、和平、北辰、红桥和塘沽区等天津重点发展区域。每个项目的操作不仅加强了对该区域市场的理解和认识，而且不同的产品类型和操作模式也为我们积淀下丰富的经验。
在丰富经验的基础上，集团化合作也是联合地产的突出优势。联合地产与兄弟公司联手实现综合服务的强大职能。首信公司联手天津日报集团，在天津媒介代理、广告投放领域首屈一指；锐设绘广告公司以新锐思想，完美创造的能力，在广告设计、创意落实方面成为客户的得力助手。凭借着集团化整合服务的特点，联合地产在营销推广、媒体投放等环节具备先天的资源优势和难以比拼的竞争地位。项目销售代理及营销策划、市场研究与分析、广告及媒体策略、产品设计、项目定位成为联合地产主要的服务内容。我们坚信，凭借着多年的操作经验和专业精神，联合地产一定能够为客户创造更多的价值。
| 
