不少消费者反映，公产房买卖虽不像私产房那样需交多种税费，但操作中的限制和不确定性还是让人感到麻烦，而正确的交易步骤却没有几个人能说清。经过走访业内人士，记者发现，其实只要弄懂“挂牌”和“去向”，公产房交易还是很容易搞定的。

    挂牌：谁出的价高房子就归谁

    公产房与私产房的最大区别在于产权，公产房没有产权人，业主只有承租权，没有转让权，所以公产房不是想卖给谁就能卖给谁，而是必须经过挂牌和摘牌的过程。

    公产房交易步骤是先由津房置换(房管局下属部门)对卖方房屋进行评估，同时由房管站验房。在津房置换和房管站审核无误的情况下，卖方到津房置换签代理协议进行挂牌。三日后，进行类似拍卖的摘牌仪式。摘牌时会有一个竞价问题，买家会得到一个带有序号和密码的摘牌意向书，摘牌时谁出的价高，房屋就归谁。

    需要注意的是，津房置换对将要挂牌的公产房有优先回购权。挂牌时，津房置换会给房屋一个评估价格，挂牌价格不能低于或等于评估价格，如果低于评估价格，津房置换就会进行回购。

    去向：是否合格决定交费多少

    除了挂牌，消费者还应清楚自己是否具备“合格去向”，这也是公产房交易重要步骤之一。

    一、 合格去向

    合格去向必须具备以下证件:1.商品房合同原件及契税票原件。2.二手私产房的产权证原件及契税票原件。3.符合津房置换条件的32家企业的房屋房本原件及过户时的发票原件。4.本人或配偶有新购商品房或二手房且所购买商品房或二手房在两年之内(全款发票、契税票、产权证或商品房合同)，子女有新购商品房或二手房且同卖方在同一户籍下两年也可作为去向。不具备以上条件为不合格去向。

    操作步骤：1.对房屋进行登记评估。2.三日内，签代理、确定看房时间、挂牌时间。3.交纳摘牌保证金4000元，签订摘牌意向书。4.第四天摘牌，确定买主。5.摘牌后通知买卖双方3个工作日内到津房置换“进件”(审核相关证件)，签调剂合同。期间卖主需携带房本原件、身份证、户口本、手章、当月的缴租小票。买主携带身份证原件、户口本原件、复印件、手章、房款。

    过户费计算公式：房屋的计租面积×1.3×6元/平方米。

    二、不合格去向

    1.过户费计算公式:房屋成交价×2%＋房屋的计租面积×1.3×6元/平方米。2.交纳评估费50元。3.过户过程在1个月左右完成。4.操作步骤:登记评估―津房审核―房管站审核―津房审核―签代理―交保证金―摘牌―进件―出件(退回证件)。5.夫妻双方过户或父母子女在同户籍之间过户的不用挂牌。

    进行公产房交易需注意以下四点:

    1.准备在天津购买二手公产房的人士必须持有天津户籍。2.准备卖公产房的人士必须在同一户籍下的所有成员各自签字的情况下才可办理过户手续。3.避免价格高挂。因为津房置换有优先回购公产房的权力，买方为防止其回购或其他买方“横刀夺爱”，巧妙利用价高者得的“游戏规则”要求卖方在房屋挂牌时将价格抬高，但成交后卖方不将差价退给买方的情况最易产生纠纷。4.挂牌期间，房屋被津房置换回购或被买方以外的第三方摘牌，则三方(买方、卖方及中介方)免责，中介方退回买方所有费用。(文|图本刊记者 张伟)