林立人提出如集体竞拍楼房成功，参与者须向其支付一定费用引发争议
3％信息咨询费挑战“合作建房”进程
从深圳市的“个人合作建房”出现在公众视线里开始，它的发起人林立人就成为了深圳所有低收入购房者的福音。
最初只想为公司员工拍个便宜的房子安身，如今马不停蹄地带领8000多人去竞拍烂尾楼，这个经营数码产品的温州籍网商越来越多地涉足到人们最关心的房地产领域。
“我是一个有梦想的人，”林立人说，最初萌发拍卖中南大厦念头的初衷也正是源于他和追随他的232人“共同的烂尾楼梦想”，那是2004年12月。而转眼间到了2007年4月，林立人又一次代表个人合作建房者，以1400万元的价格拍到布吉4栋住宅房。
或许是应了“欢喜必有一愁”的俗话，这一次的拍卖最终因为资金欠缺无奈放弃，然而在这次拍卖中，林立人要求如果拍卖成功，合作建房参与者须支付其3％信息咨询费的做法，把林立人和“深圳个人合作建房”推到了风口浪尖上。
事件3％信息咨询费惹争议
“如竞拍成功，该资金按约定直接支付给上述深圳市土地房产交易中心账户和甲、乙双方共同联名向丙方签署资金划转委托书支付成交款的3％作为信息咨询费至林立人的账户”。
这是深圳市“个人合作建房”组织者林立人在参加布吉4栋楼房拍卖之前与购房者签署的合约中的一项内容。虽然4月7日拍得的布吉4栋最终因为资金缺口过大而放弃，但是条款中3％的信息咨询费却成为了众人关注的话题。
参与“个人合作建房”的某女士介绍，参与拍房需要与林立人签订一个合同，在这个合同里，写明了要付3％的信息咨询费到林立人的账户。“这个合同他只给我们看了一下，我们手里并没有”。
记者在林立人的办公室看到了这份合同。在合同里，除了写到购房者的理想价位以及委托声明之外，还明确写到了需要付3％的信息咨询费到林立人的账户。“参加个人合作建房要收取3％的费用，这个一开始就跟大家说明白了的，大家都是在自愿的情况下签订的合同”，林立人说。
周小姐确认了这一点，“我们知道了有房可以竞拍的消息就去报名，报名前肯定要把相关情况问清楚。当时前台小姐告诉我们说，要收取3％的信息咨询费，大家愿意的就参加”。
对于大多数外地打工的低收入者来说，在深圳现在的高房价下，能够购买一套房屋实在困难，因此多数人对于林立人收取信息费用显得非常宽容。“我也从网上了解到要收3％的信息咨询费，从我个人的角度上来讲，我觉得可以接受”，在林立人的博客上留言要求参与购房的杨伟说，即使加上3％的信息费用，个人合作建房依然远远低于深圳目前的房价，“而且现在去哪里买个房子都得有这么个费用”。
尽管大多数人对于收取3％的信息咨询费表示充分理解，但是也有少数人表示质疑，“开始我不知道有这个3％的信息费，知道之后我觉得有点不太合适，感觉组织方有点名利双收的打算”，最终没有参与个人合作建房的陈先生说。“林立人为大家购房辛苦奔波确实应该得到一定的报酬，但是以私人的名义收劳务费却有点不合理”。另外，陈先生还认为，3％的标准过高，因为这个标准“已经和中介没有差别”。
问题个人收取信息咨询费合不合法
个人合作建房发起者、温州籍网商以及五星级义工，在深圳，林立人以这样3种身份出名。另外，还有一件引人注目的事情是，在放弃了2007年4月7日拍得的布吉4栋后，林立人承担了绝大部分的违约金。“作为一个几度大起大落，现在元气大伤仍未恢复的商人，除去精神上的追求，收取3％的信息咨询费会不会是经济层面上的原因呢？”一直关注个人合作建房的王先生表示。
据记者了解，在竞拍沙井宿舍时，并没有收取信息咨询费。3％的收费在4月7日的竞拍前才开始收取。按照合同规定，这3％在竞拍成功后由参与者以转账的形式支付，如果没有竞拍成功，则不收取费用。
对于收取3％信息咨询费的原因，林立人对记者解释了3点理由：一是因为在个人合作建房的实际操作过程中，有很多花销，而这些花销并不能够一一详列出来；二是其他地方个人合作建房者的压力，“比如温州他们已经有开发商介入拍地，对会员收取会费，对购房成功者收取5％的费用”；另外，林立人说，一些参与购房者认为，如果一分钱不付，大家反而会担心“林立人到底在做些什么”？如果支付了酬金，大家会觉得是责任和义务的关系，反而比较放心。
“在深圳这个商品经济高度发达的城市，人们应该习惯为获得的服务买单”，深圳社会科学院地产与城市运营研究中心主任高海燕认为，收费肯定是应该的，如果不收费，组织者的运营成本如何消化？“目前深圳的个人合作建房从性质上来讲可以说是一种个人化充满风险的中介行为。虽然个人组织成本比集体组织成本低，但是组织不可能公益化，从根本上说，只有确保组织者的利益才能保证组织行为持续下去”。
“收费本身无可厚非，但是在收费的形式和过程上，林立人的做法还有待商榷”，从事房屋中介工作多年的张先生说。
按照法律规定，公民个人未经工商注册登记不得经营信息咨询业务。个人从事信息咨询，只能是无偿提供信息，无权收取任何费用。深圳市广合律师事务所郑平律师说，“私下签订合同的行为本身没有法律依据，林立人本人也不具备收取这个费用的资格。”
同时，郑律师说：“如果要解决在个人合作建房操作过程中的开销，从法律的角度上来说，林立人只能在完成了所有工作后，由购房人自愿地向其支付一些差旅费用，而不是咨询费。”
质疑收取费用使个人合作建房变质
2003年夏天，北京个人合作建房发起人于凌罡在网络上呼吁建立“住宅合作社”集资盖楼，让开发商靠边站。他承诺如果合作建房成功，房价将比市场价低30％。一场轰轰烈烈的个人建房运动迅速在全国展开，30多个城市出现了个人合作建房组织。在遭遇到多方挫折后，深圳的个人合作建房者开辟了竞拍烂尾楼的新模式。
林立人曾多次阐述采取竞拍烂尾楼模式的原因：因为深圳的房价太高，拿地建房又受现实阻碍，所以我们只能集资竞拍烂尾楼。
拍楼不拍地的个人合作建房还能被冠以“合作建房”的名号么？深圳市广合律师事务所郑平律师认为，林立人等人的行为在法律上并不是合作建房，只能算是团体购房。郑平律师说，目前在深圳并没有相关法律涉及到林立人等人竞拍烂尾楼的行为。但是按照相关法律规定，个人不能从事房地产开发。
除了“拿地建房”变为“团体购房”，在个人合作建房发展过程中的另一个改变，就是从最初参与购房不收费用变为购买布吉4栋时需收取3％的信息咨询费。
“从数量上看，3％的信息咨询费用已经是一种等于中介公司佣金的费用了”，从事房屋中介工作多年的张先生因此担心，这会不会改变其不以盈利为目的的性质，使“个人合作建房”带上商业色彩。
“这样的收费并不影响个人合作建房本身的性质”，林立人说，在参与拍卖时，很多开销并没有办法一一明晰，收取3％的信息费是“取之于民，用之于民”。
对于个人合作建房的性质，此前有媒体在报道中做了阐述：合作建房是购房者联合起来为解决和改善自己的居住条件，以非盈利方式运作的建房项目，以银行托管的方式管理资金的一种行为。它绕过了开发企业，目标是得到比商品房价格低得多的住宅。
林立人本人在2006年12月竞拍到沙井宿舍楼后回答深圳某媒体“个人合作建房想要一路走好，最根本靠什么？”时曾说，“最主要是要做到纯公益，搞合作建房，坚决不能想从中牟利……”
尽管4月7日所拍的布吉4栋楼房最终放弃，3％的信息咨询费也没有收取，但据粗略估计，如果布吉4栋成功入住的话，以最终成交价1400万元来计算，林立人给出的账户上将有42万元入账。
“这显然是有利润在里面的”，从事房屋中介工作多年的张先生说，按照规定一般正规的中介向双方各收取1.5％的中介费用，加起来也就是3％。林立人收取3％的信息咨询费恰好达到了这个标准。但是中介公司收取的费用需要支付门店、员工工资和其他利税，而林立人个人收取的话，并不需要额外支出，因此，存在的利润是显而易见的。“况且，”郑先生说，“正规的中介公司收取费用都需要物价局等相关部门审批”。
事实上，林本人也表示过，“做得好的话，收支平衡了还可以赚钱”，“有了滚动资金，我们也可以用来作为购房基金帮助低收入购房者……”
对于前后的矛盾，林立人在接受记者采访时解释说，个人合作建房是一个经济行为，它具有非公益行为的性质。“个人合作建房的9大原则中有规定不以盈利为目的，但是不以盈利为目的并不代表不收费”，林立人说。
“个人合作建房是以为买不起商品房的人建立一个服务平台的口号进行宣传的，”郑平律师认为：“收取信息咨询费用已经违背了他关于成立合作购房团体的宗旨，明显带有盈利性质”。
解决亟需规范化的收费形式和标准
尽管在收取3％信息咨询费的形式和程序上受到各方面的质疑，但是把收取费用作为个人合作建房发展过程中不可避免的趋势还是在实践和理论上得到了支持。同时，在为解决收费合法化的问题上，温州个人合作建房者已经率先做出尝试。
5月16日，温州个人合作建房发起人赵智强和北京个人合作建房发起人孟宪生等人联手成立了中介服务企业———北京理想合众房地产咨询有限公司。目前温州个人合作建房组织已经开始按照房地产开发规范程序进行运作。
据了解，在开发成本核算中，管理公司将收取项目总投资3％的服务费，用于工作人员工资、办公费用、聘请工程师费用、公关费等；合作开发商将收取项目总投资2％的管理费，用于项目审批、建设、管理人员工资等。
虽然有业内人士称：“这实际上能保证个人合作建房有利可图”，但是也有专家认为，个人合作建房是一个个案性的特殊情况，它本身是不符合现代商业社会企业化发展规律的，只有投入市场化运作才是发展的出路。因此，按照房地产开发规范程序进行运作的温州个人合作建房的模式，是到目前为止，个人合作建房能够合理收费、继续发展的最好办法。
“只要有组织行为，就会有组织成本”，高海燕主任说，深圳的个人合作建房发展到目前的阶段，已经开始向组织化靠拢。有组织化程度才能产生组织化效率，在这个过程中也会出现一个组织成本。“组织者耗费了大量的时间、精力和成本，如果不收费，这个组织化成本该由谁来消化？”
然而按照法律规定，从事商业信息咨询业务必须成立商业信息咨询公司，个体工商户都不能从事此业务。“按照温州的个人合作建房模式收费是合乎法律规定的，”郑平律师说：“如果林立人要想从组织合作购房的过程中消化组织成本，就必须如同温州的赵智强一样成立一个房地产中介公司，才能合法地收取咨询费。”
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