国家发改委和国家统计局发布的消息显示，二季度全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.7%，其中，北京市涨幅达8.7%，居全国第五位。据中大恒基不动产营销公司的数据，三季度整体均价已接近万元，达到9397元/平方米，与第二季度7861元/平方米相比，上涨了19.5％。同时供应量减少，供小于求明显，中大恒基依据官方网站的数据分析计算:今年三季度，北京商品房批准预售面积447.7万平方米，与二季度相比，新增供应面积出现一定幅度下降，降幅为22.8％。市场持续供不应求的局面非常明显，是导致房价高居不下的主要原因。各月的销售面积均大于供应面积，月均差距为79.2万平方米。
 
　　调控之下，北京房价居高不降，各界议论纷纷，老百姓期待降价的呼声此起彼伏。从国六条颁布以来的土地、信贷等后续政策来看，中央和地方治理房价高涨的决心不容质疑，但是，一级土地开发任务难以完成，供需之间因为有效供应量不能得到有效提高，供需博弈，需求强劲，价格难以撼动。情急之下，政府回购经济适用房出台，从保有低价房福利房存量下手。民间更是呼吁公布开发成本。笔者认为，惟有尽快增加商品房供应量才是稳定价格以致降低降低房价的有效措施，但是一级土地开发因资金、拆迁成本等等原因无法保证开发商品房需要已经成为不争的事实。要提高供应，必须在思路上进行彻底突破。其中的症结在于，原来政府出让土地的容积率过低，有限的建设用地转化为商品房建筑面积的效率太低，也可以说土地资源没有得到有效集约的利用。
 
　　值得关注的是，最近国土资源部上报的《全国土地利用总体纲要》在9月6日的国务院第149次常务会议上没有被通过。通不过的原因，是国务院对纲要中提出的到2010年18亿亩耕地保护指标不满意。国务院领导指出，18亿亩的耕地保有量至少要保持到2020。国务院常务会议为此批评此指标“没有体现集约、节约的原则”。

　　众所周知的政策原因，2006年政府加大住宅土地供应情况下，计划供地指标（含经济适用房）为1900公顷，完成情况非常不理想，截至七月仅550公顷，估计到年底到1000公顷。9月份谈供地计划的完成情况似乎太早，但是供地不畅的原因里，政策尤其是“90平方米70％”规划政策变化及带来的审批效率问题是一个表面化的原因，深层次是贯穿其中的规划指导思想问题。低容积率思想影响很深，在《北京住房建设规划(2006_2010)》中体现无误：“到2010年，北京居住用地总面积约410平方公里，住房总建筑面积达到约4.2亿平方米。”可以依据此数据算一下，容积率是1.02。
 
　　以2004—2005年北京市出让土地情况（资料来源于新闻媒体，不包括当时已经出让的存量）为例进行分析，可以看到，两年间出让总建设用地面积400万平方米，规划建筑面积628万平方米，平均容积率1.57;其中位于四环以外建设用地面积379万平方米，规划总建筑面积570万平方米，占95%，平均容积率1.5。　1.5的容积率，意味着目前这些土地将只能建设以多层（6层）高密度住宅。可见，北京在用地短缺的背景下，土地总体利用强度还在较低水平，且这种低水平还在新的规划中体现着，不能不说是对土地资源的浪费。同时无法充分发挥土地供应形成的商品房供应抑制房价的作用。可见，1。5的容积率是商品房供应量增加的瓶颈。

　　诚然，中、低容积率给眼前可以带来居住环境和品质方面的好处，但是面对日益增长的城市人口，面对紧缺匮乏的土地资源，品质追求显得过分奢侈。在用地地价水平一定时，规划较高的容积率，能够有效降低楼面地价水平。根据分析，当特定城市地价在项目成本中的百分比高于40%时，发展高层住宅，其经济性和土地利用集约性效果明显。
 
　　土地集约使用和高层建筑发展已经得到全国很多城市的高度重视。成都，从今年起，在２０２０年之前，成都市原则上不再审批多层以下的房地产项目，鼓励城市向“高、密、活”方向发展。而要适应又高又密的城市形态，要做的就是放开城市规划高度限制，能高则高，为此，成都将制定优惠政策，鼓励建设中高层建筑，城区建筑向２００米、３００米的高度建设；青岛，向“高空要住宅”，已成为下一步青岛房地产市场开发的重大转变。青岛房地产开发管理局有关部门人士表示，根据建设节能、省地型住宅的思路，随着本市土地资源尤其是沿海一线土地资源的日益紧缺，高层建筑正在成为市场主流的建筑形态。
 
　　“国六条”中提到的调整住宅供应结构，主要指限制高挡住宅规模，加大中、低档次住宅数量。而从土地利用角度看，提高容积率，加大高层住宅所占比例这一新的结构调整方向，可以从根本上改变局面。北京市应突破“瓶颈”，大幅提高出让土地规划容积率（将出让土地容积率提高到3），对建筑密度、建筑间距、建筑高度等指标的控制原则做相应调整，放宽限制，本着有效利用土地资源、提高土地的聚集效益原则，倡导在有限的土地上建设更多的住宅，推动高层住宅比例快速提高。这样以来，可以节省地面，增加楼面，保障房屋供应量，降低楼面地价，从而间接压低房价。
 
　　为使高层住宅建设健康稳定发展，政府应当采取措施从鼓励开发建设高层住宅和吸引居民踊跃购置入住高层住宅两方面给予支持。首先，将现有很多城市惯用的带有规划指标的土地拍卖转变成为项目招标，放弃出价最高原则，并且限定户型面积；其次，由于高层住宅造价相对多层要高1.5倍，要设法降低高层住宅建设成本，可以对此类项目免收一部分市政设施配套费，可以按设计容积率对应的楼面地价（包括基准地价）折减一定百分比收取土地出让金，可以给予开发高层住宅的企业一定税收优惠等；再次，要鼓励居民购置入住高层住宅，制定优惠的物业管理费价格政策，对高层住宅用电按照优惠价格收取。第四，政府管理部门要切实作好批后监督，严格约束开发商按照招标条件实施。
 
　　从人口规模、城市化进程、城市土地紧缺的国情出发，必须加大建设用地使用强度，大幅度提高容积率，增加建筑限高，向空中要面积，以规模压低地价，以规模追求效益，政府要切实给予一定优惠。以此为原则，指导土地储备、一级开发、廉租房和经济适用房建设、商品房开发，加大高层住宅比例。
 
　　以发展高层住宅建设，提高土地利用率，解决房价问题，功在当代，利在千秋。