现在有种观点：只要提高现在住宅的容积率，可以让楼盖得很高很密，同样大的地块盖出更多的房子，这样的话虽然是居住品质有所下降，但是它房价肯定会跟着降下来。本人认为这是一种很肤浅的看法，治标而不治本。

　　首先，我们从经济学的角度去分析。这种论调的理论基础是经济学的供求关系原理，供给和需求共同决定产出和价格水平，需求一定时加大供给，价格就会下降。这种理论成立的前提是基于一种完全竞争市场的理想状态的假设，事实上中国的现状与西方的经济理论基础环境有着很大的差别，而且房屋是一种特殊的商品，它不仅带有普通商品的经济属性，也带有社会属性，单纯的拿普通商品原理来分析很显然是得不到正确得结论的。

　　中国的房地产业目前还具有很大的投机性，决定这种商品价格的因素不光是需求量，更重要的方面是对这种商品的对未来价格的预期。从目前北京的现状看来，对住房的刚性需要无疑是巨大的，但是由于房价超出了大多数人的承受能力，因此这种需要不会得到满足，而且也不能形成有效的需求。而这种需要却带来了对未来房价的乐观预期，于是有钱人开始投资，大量的买房，造成了现在这种房价急剧上升的局面。这种投机行为不仅导致了房价的急剧上涨，还导致了普通消费者的盲目追风和贫富差距的进一步扩大。有不少家庭由于在房屋上投入了过量的资金，使得其对其他物品的消费能力减弱，不利于内需的增长，反而形成了阻碍社会发展的恶性循环。

　　在这种恶性循环的怪圈下，单纯的增加供应量只会给投机者提供更多的投机机会，真正的低收入者只会越来越买不起房，房价会越来越高，普通群众的正常住房需求永远得不到满足，所以依靠提高供给来压低房价无异于饮鸩止渴。

　　土地和房屋在任何国家都是一种希缺资源，靠增加供给是永远不会产生绝对的供大于求的局面。尤其北京的房地产市场面对的是全国消费者，以提高容积率得到的有限面积来满足数量庞大的需求数量的效果就相当于向大海里多浇两瓢水，并不能改变什么。所以寄希望于增加有限的供给来降低房价是不会取得任何良性效果的。

　　从建筑与规划角度说，提高容积率的做法必须面对的是建设成本、社会成本和技术的可行性几方面问题。

　　首先，从建设成本方面说，地价、管理营销成本、开发商的利润和单位建设成本是房价的主要组成部分。现今土地的出让是按楼面价格计算，提高容积率对土地成本影响不大，管理营销成本在房价是非常小的一部分，也不用指望由于容积率的提高，开发商会降低自己的利润率。而且容积率越高对应的建筑密度或建筑高度要求越高，高层、超高层的建筑成本和技术要求远远大于普通建筑的成本，所以单纯的增加容积率只能导致建设成本增加，所以在成本控制方面，提高容积率对房价的影响是不利的。

　　其次，高容积率带来的社会成本的增加也是不容忽视的。现代建筑大师柯布西埃对高容积率城市有着非常深入的研究和探索。

1922年他出版了《明天的城市》（The City of

Tomorrow）一书，阐述了他从功能和理性主义角度出发对现代城 (论坛 像册 户型 样板间) 市的基本认识，从现代建筑运动的思潮中引发了关于现代城市规划的基本构思。书中提供了一个300万人口的城市规划图，中央为中心区，除了必要的各种机关、商业和公共设施、文化和生活服务设施外，有将近40万人居住在24栋60层高的摩天大楼中，高楼周围有大片的绿地，建筑仅占地5%，再外围是环形居住带，有60万居民住在多层连续的板式住宅内，最外围是容纳200万居民的花园住宅。规划的中心思想是提高市中心的密度，改善交通，提供充足的绿地、空间和阳光，全面改造城市地区，形成新的城市概念。

　　在这个思想的指导下可布西埃完成了马赛公寓这个作品。马赛公寓是为缓解二战后欧洲房屋紧缺的状况而设计的密集型住宅，设计于20世纪40年代，代表着柯布西耶对于住宅和公共住居问题研究的高潮点。大楼用钢筋混凝土建造，长165米，宽24米，高56米。地面层是敞开的柱墩，上面有17层，其中1-6层和9-17层是居住层，可住337户1600人。尽管在那个年代马赛公寓很著名，但现在反而变成一个新兴的“贫民区”，由于大量的人口聚集，居住环境的恶化，产生了非常多的社会问题。客观地讲，这座兀立在马赛城郊的庞然大物除了在建筑学刊中时有提及以及建筑爱好者们偶有“参拜”外，对于其内的住客来说，实在不会有太好的感受。这种高容积率的住宅反而增加了许多社会成本，而其本身并不能使房价得到很好的控制。

　　社会的发展是一个循序渐进的过程，只有住区周围的环境足够成熟了，才能支撑起高密度的住区。大家都知道香港和东京的容积率非常高，但这种高容积率环境并不是一下子就建立起来的，而是经历了很多年的发展，只有社会和环境的发展到了足够支撑高密度人群的程度才能产生密集而和谐的生活环境。

　　再次，国家对每个地块的控制主要是通过容积率、限高、绿化率和建筑密度等指标，很多情况下在提高容积率方面存在设计的可行性问题。由于周边现有建筑的影响，很多地块很难在容积率方面有太大增长。比如提高高容积率可能会产生严重的日照遮挡问题，而且超高层住宅的消防和安全一直是人们担忧的问题，至今尚无良策能保证万无一失。地块的区域位置也很大程度的限制了高容积率的产生。比如在交通不便的区域建高容积率会造成严重的交通问题。城市建设发展中如果不严格控制高度和容积率，势必会影响人与自然的协调发展，在城市规划和设计的过程中要坚持可持续发展的理念，不能追求一步建成国际化大城市，不能追求一劳永逸，过度的透支使用土地资源只会产生更多问题而不能解决现有问题。

　　所以从以上两个方面看来，提高容积率并不能从根本上解决高房价问题。