提问：大家好！我是执业律师，我注意到今天活动主题最后一个题目是在天津金融改革试点当中，房地产产业基金如何实现的问题，刚才各位老总也谈到了一个问题，就是明年银行紧缩银根以后，希望有一个多元化的渠道，但是乔总刚才讲也是我们执业过程当中遇到的问题，凡是涉及债的问题没有经过批准就是违法的，在这种情况下就无疑增加了其他多元化融资渠道的风险，风险增大了，自然融资的成本也就增大了。今天我注意到各位老总也没有人提到在金融改革当中房地产产业基金如何实现的问题，那么我想房地产产业基金可能是解决融资渠道的一个比较有效的办法或者说是一个途径，因此我想请教各位老总，在天津的金融改革试点当中，怎么能够实现房地产的产业基金正常运作，或者说您认为一个什么样的方式在这样的产业基金的平台当中，企业能够受益？

    孟晓苏：天津是全国的金融改革试验区，天津的领导同志，特别是当时中央银行行长的戴相龙同志积极推进试验区的各项工作，我作为天津改革实验最早响应者进入天津，在这里成了一个基金管理公司叫永锐管理公司，就是想把国外已经实行多年的房地产投资信托引到中国来，现在已经实践一年了，现在需要思考的是，现在成立永锐公司，天津政府给了很大的支持，给了很多的免税的政策，但是我们也要反思，它是以工业厂房和仓库作为重点来作为发行基金的理想。但是我们看到，工业厂房在开发区政策优惠的条件下都是以很低的价钱租给外资的，让它成为股东方不太容易，在座各位都关心房地产企业如何融资，但是如何换一个角度，从宏观管理的角度，从国家感觉的角度你想房地产融资到底应该支持还是不支持呢？如果发行房地产融资是进入房地产市场买房子，大家会不会催生房价，和国家调控房价的目标相冲突的，这些问题要换一个角度来看。在中国能否把国外已经推行多年的金融创新引进呢？我们适应国际上的需要引进了各种各样的资产就像我们刚才谈到的抵押贷款，现在很受银行界的欢迎，抵押贷款保险也是我们引入的，也非常受欢迎，保险业也实行了。除此之后，还有包括抵押贷款证券化，现在建行做了少量的实验，但是没有推开，一看美国次级债问题我们又减缓了步伐，通过美国次级债影响我们也看到，国外应用的范围多么广阔。还有一个反向抵押贷款，这是一种保险产品。60岁以前人养房，60岁以后房养人，我们向中国保监会打过报告要求开办，但是事情到现在没有开办，原因不在房地产业，而是保险业人士怕房价跌，这四年里房价不但没有跌还上涨了好几倍。所以国家批准我组织参与了一个保险公司，就是幸福人寿保险公司已经成立了，就是想把反向抵押贷款在中国落实。现在要回答你的问题就是关于房地产基金能否进入中国的问题。

    我们所有的房地产创新、房地产金融创新都是一定要把国外的创新经验和中国的实际结合起来，在这个意义上我认为创新就是结合，如果结合的不好你就不要引进，因为国家不欢迎，什么样的资金，什么样的房地产基金在中国是受欢迎的呢？现在我们看到有一种资金最受欢迎，就是用来持有廉租房的基金是最受欢迎的。

    因为廉租房多年没有建设，政府靠财政来支持廉租房建设已经花了很大的努力，刚才林总讲总理在新加坡讲的49亿是在今年，总理上明年要有更大的力度，明年的钱哪里来？政府可以进行安排。但是我们有没有办法帮助政府扩大财政能力，就是通过用Credit（房地产投资信托基金）向社会发行的办法持有信托物业。刚才李总讲到他们是一个香港公司，他们在北京的嘉庭广场就在三环路上，有十多万平米的出租面积，为什么他们能够做成？5亿美元的资金就给了嘉诚了？物业就归了香港的公司管理，香港股民都踊跃购买这支股票，融资非常好，中国出现这种基金能不能行呢？中国已经出现了，最近几年中国香港已经有了，为什么大陆没有？因为我们的能力弱了。如果像佳程广场这种商业物业没有，因为没有Credit，德意志银行管Credit最高是全球的总裁有一句话，中国出现Credit是迟早的事，但是中国政府需要学习，这需要找到一个契合的切入点，需要香港政府把廉租房和廉租房下面的出租物业包括商场和车位都统统打包上市，香港政府收回来了350亿的资金，回报率6.5%，名字是“领汇”，事实说明，廉租房可以作为Credit发行的，廉租房虽然最近低，但是房价也低，再加上政府收购的时候有补贴，而且还有商业物业作为基础，所以它的租金还是能达到的，在美国我们看到197支Credit里面，其中有不少是廉租房的，特别是美国一个州政府把一个监狱给Credit了，鉴于是不能再廉租的廉租房了，Credit发行以后谁来交租金呢？肯定不是让犯人交租金啊？是政府交租金啊？可见本来没有租金收入的，通过政府交租，他又可以形成受阻物业，由此可以到市场上融资，这种问题启发我们进一步思考，除了廉租房以外还有哪些在发行Credit，在中国受欢迎，中国手里的大部分公用资产可以拿来融资。

    我曾经跟戴相龙讲过这个话把36座桥打包给我，我每年给你100个亿，戴市长说回报率的问题可以再探讨，前不久他说，我们也思考了，本来没有租金都，由于政府缴租就可以形成出租物业，就可以拿到市场上融资，戴市长比我想的还明白，天津有大量的交通、道路、水工程、陆路的桥梁，各地政府也有不少，天津政府在盖办公楼方面比较慎重，有的地方盖办公楼大手大脚，有些地方甚至拿整年的收入建办公楼再由全体人民还，这些问题中纪委已经下令查处了，中纪委说给他们处分，处分以后房子怎么办？他就不说怎么办了，不能把它炸了，有人出主意就是找人收购，怎么收购？就是发行Credit。可以把建房当中的钱从用财政的钱变成用投资人的钱了，由政府交租金就可以了。这就是我们明年要努力推进的房地产金融创新。

    我们所有的金融创新都是从国外学过来的现成的经验，在中国要找到适合的切入点，如果引入到中国，对中国房地产产生什么作用呢？首先由于Credit的持有，使得房地产发展有了源源不断的后援，如果把Credit推进到能够收购商业物业和租赁房放企业本身就成为基金管理机构，而且可以推动房地产业在健康轨道上发展，一方面我们面临流动性过剩，社会上资金太多了，现在买股票的老百姓也担心，我们碰到的另外一个方式就是政府资源的过渡迷路，我们能否办法把这两者看起来不相关的问题放在一起考虑呢？通过收入财政资源获得建廉租房的能力，把社会上的流动资金变得相对凝固，变成进一步的产权。希望他们一起动脑筋，在明年新的一年推出新的思路，推动中国房地产金融有新的创新。

    林少洲：由于时间关系，今天的对话就到此结束了，谢谢台上各位嘉宾，谢谢在座的各位朋友！

天津华本地产大讲堂嘉宾合影