今日关键词

　　住房保障

　　中央经济工作会议提出明年较大幅度增加对社会保障、卫生、教育、住房保障等方面的支出，要完善住房保障体系，加快廉租住房建设，改进和规范经济适用房制度，着力解决城市低收入家庭住房困难。

　　房价高涨，买房难被称为新“三座大山”之一。“较大幅度增加对住房保障支出”到底有多大幅度，房价会下降吗？中国楼市有没有出现拐点？除了保障低收入群体外，中低收入这个“夹心层”的住房保障有否纳入政府视野？

　　解读专家

　　中国房地产及住宅研究会副会长、建设部住房政策专家委员会副主任顾云昌

　　顾云昌20世纪80年代初着手住宅商品化研究，1985年开始研究土地问题，1998年进入中房协工作，是国家房改方案的主要起草人之一。主持完成“跨世纪中国住宅产业政策的研究”、“完善经济适用住房政策的研究”等重要课题。

　　解决住房问题

　　要“两条腿”走路

　　成都商报：今年经济工作会议谈了很多问题。其中有两个重要方面———采取从紧的货币政策和完善民生,这都会对住房问题产生影响。您怎么看这个问题？

　　顾云昌：住房是老百姓一生中花钱最多的基本必需品。住房问题已纳入国务院的重点工作。建设部作为管理部门，主要是起草法律文件，和其他部门一起管理。作为政府部门，一个是住房保障，一个是住房的市场调控，这两个问题都是重点。

　　成都商报：是不是说高端房市交给市场，低端由政府来保障？

　　顾云昌：解决住房问题，必须两条腿走路，一条腿是市场化，一条腿是保障性。从中国现状看，市场化解决多数人的住房问题，保障性解决少数人的住房问题。而市场中又会遇到房价上升过快的问题，调控房价则要靠两只手———看得见的手是政府，看不见的手是市场———共同作用。

　　明年房价走势

　　趋稳 增幅回落的可能很大

　　成都商报：近期宏观调控力度加大，很多人对明年房地产市场不乐观，您怎么看？

　　顾云昌：乐观不乐观看站在什么角度。站在开发商的角度不乐观，站在老百姓的角度很乐观！我的判断是，明年的房价会趋于平稳。今年涨幅太快了，可能要超过 10%，老百姓有意见。而今年底，社会保障全面展开，平稳房价也成为中央调控的一个重要方向，从紧的货币政策是为了收紧流动性，这些都有助于房价稳定。

　　成都商报：今年房价上涨过快还有其他原因吗？

　　顾云昌：还有一个“90-70政策”（即凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房含经济适用住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上）出台后，有的地方减缓了项目的审批，有些项目要修改、重新审批；部分地方政府在观望，导致今年供应量没跟上。“90-70政策”进一步明确以后，审批放开，会加大明年的供应量。

　　成都商报：具体说，按照现行的调控政策，明年房价会是一个什么走势?

　　顾云昌：供应量方面改善，流动性比今年紧缩，再加上第二套房首付比例上浮政策的出台，投资性需求将会被抑制。货币政策收紧，不但对房贷需求方面有控制，对房地产业贷款供应方面也会有控制。这样就从供需两方面都进行了调整，所以我认为明年总体房价将走稳，增幅有所回落。

　　成都商报：今年下半年以来，珠三角尤其是深圳房价开始下跌，北京10月份房价也有所降低，是不是楼市开始出现拐点了？

　　顾云昌：深圳没有大幅下跌。而且深圳是特例，不能因为看了深圳就认为全国都这样子，成都就不是这样，北京也不是这样。千万不能夸大其词，认为是全国的拐点了。整个中国经济的基本面没改，需求旺盛、收入提高，流动性没改变。

　　成都商报：您是说，全国范围内的房价下跌、甚至急剧下跌是不可能的？

　　顾云昌：你可以这么说。但用我的话是：“房价趋稳、增幅回落的可能很大”。

　　廉租房制度

　　应以租金补贴为主

　　成都商报：建设部最近推出廉租房制度和经济适用房制度，据说还将出台《住房保障条例》，这部条例具体会有什么内容？

　　顾云昌：这是对国务院24号文件的具体操作办法，是对十七大精神的具体体现。以前也有廉租房和经济适用房，但一个是廉租房覆盖面太低，要扩大覆盖面，即“建立和健全”廉租房制度；第二经济适用房不规范，要“改进和规范”经济适用房制度。

　　成都商报：具体有什么要求？

　　顾云昌：要求各个城市制定规划，必须出台廉租房制度，明年所有的县都要有廉租房制度。至于廉租房的覆盖面，要根据各个地方的财力和困难人群具体划分。人群由地方政府定，标准为50平方米以内。另外，是新建廉租房还是租金补贴？按我们的经验，要以租金补贴为主，不要大规模地兴建廉租房，以免时间长了可能形成新的贫民窟。

　　成都商报：经济适用房方面呢？

　　顾云昌：首先明确经适房是针对无房缺房的人，进行资格审查，上榜公布。其次标准明确60平方米左右。进和出的机制要也定：譬如5年内禁止买卖，5年后才能进入市场。

　　下一步要考虑

　　让“夹心层”买得起房

　　成都商报：对廉租房和经济适用房覆盖人群的数量和比例，有没有要求？

　　顾云昌：目前没有，因为现在没有统计数据。标准的制定要看各地的财力和困难人群，两者综合考虑找一个平衡点，贫困地区中央政府可以转移支付。但要有一个测算过程，需要各地政府拿出规划来。住房保障应该当作政府的业绩来考察。

　　成都商报：正好避免了各地政府片面追求GDP的政绩观。

　　顾云昌：下一步需要做的是，第一各地要把政策具体化，第二中央要如何考察各地的落实，这个更重要。

　　成都商报：廉租房和经适房能保证低收入和中低收入家庭。但普遍认为，还有一个很大的“夹心层”，就是既没有资格买经济适用房，又买不起商品房的，这批人怎么办？

　　顾云昌：这是我们下一步需要特别考虑的。政府应该考虑一些金融支持，比如鼓励他买房，贷款政府贴息降低他的门槛和压力；通过一些政府的担保使首付降低。甚至可以采取一些更灵活的办法，比如在英国，买房子可以买一半租一半，等有钱了再全买。

　　房地产业家底不清

　　物业税征收还有待时日

　　成都商报：前一段有个说法，要向高端住宅或第二套住宅开征物业税，把这部分钱直接投入到住房保障资金补贴里去。

　　顾云昌：目前在开发领域税费混杂，很多；中介等房屋流通领域税费也在增加；惟有保有领域没有征税。2003年，十六届三中全会提出要开征物业税。但物业税怎么开征？税据是什么，税率是多少，都没有定下来。

　　成都商报：您认为征物业税时机成熟了吗？

　　顾云昌：我认为，物业税的开征要解决三个前提。第一，要先把所有房地产的税费都清理一遍，税要整理，费要清理。不能简单增加一个物业税———税率已经很高了。第二，要把房地产事业的家底摸清楚……第三要让地方政府接受。开征物业税就是为了让地方政府有一个稳定的财政来源。现在地方政府主要靠拍卖地块和房地产税收作为财政来源，所以叫土地财政。以后也是土地财政，但变了，搞物业税。

　　成都商报：现在房地产事业家底不清楚吗？

　　顾云昌：不清楚。各地有多少房子，人均多少平方米，多少人有房，多少人没房，都不清楚。

　　成都商报：以前没有统计数据？

　　顾云昌：我们1985年搞过普查，到现在20多年没有普查过。家底不清，你收多少税呢？

　　成都商报：如您所说开征物业税前必须要做普查，但这个普查恐怕很难短期完成，那是不是说物业税一定时间内难以实行？

　　顾云昌：对。即使不是普查，也要做一个全面的抽样调查。这几个环节打通后才能开征物业税。我看物业税的征收还有待时日。