关键词六：商业格局

　　开发区的商业地产格局在2007年发生了不小的变化，鸿泰千佰汇 的发展和泰达市民广场的横空出世都成为开发区商业地产发展过程中的里程碑。塘沽的商业地产在去年也得到了很好的培育。新生代休闲文化广场和金元宝爱来无忧数码电器广场的亮相在很大程度上丰富了金街商圈的业态组合。

　　去年6月28日太平洋百货商场试营业，这是继第二大街老友谊名都和泰达市民广场友谊名都之后，进入开发区的第三家大型知名购物商场。太平洋百货的出现，打破了长久以来友谊名都对开发区高端购物的“统治”局面，不同商圈的同业态竞争已出现。

　　作为鸿泰千佰汇商业广场最大的综合购物体，太平洋百货占据了最核心的位置。在太平洋试营业之前，周围的几家特色店苦苦支撑着鸿泰千佰汇的商业氛围，不过现在这一情况已经不复存在。占地3600平方米的鸿泰电影城也在去年上半年正式开业，鸿泰千佰汇商业广场的娱乐消费功能更加完备。

　　太平洋百货的出现使得第三大街商圈具有了与第二大街老商圈对抗的资本。翠亨村和鸿泰千佰汇是第三大街的两个商业标志，隔街相对，翠亨村传统经典的中式餐馆再加上鸿泰千佰汇广场的休闲娱乐购物功能，二者面对面的地理位置，使双方形成了良好的业态资源互补。

　　面对第三大街的“示威”，泰达老商圈当然不会坐以待毙。据了解，永莲国际购物中心即将在乐购超市上面的3、4层诞生，二期施工已经基本完成。不过永莲国际购物中心的进展有些缓慢，招商工作可能会在今年有突破。

　　泰达市民广场地处开发区中心主干道南海路东侧，在去年年初正式开盘招商。开发区内的第二家友谊名都就落户于此，目前这一区域内居住人口并不多，不过随着周边各商品房楼盘的销售进度加快，人流的上升只是时间问题。商家陆续入住之后，将与泰达市民广场共同培育起这一区域的商业氛围。

　　除了综合购物商圈的格局变化，众多新建楼盘的底商都在去年年末集中上市，开发区东方名居、伴景湾、云锦蓝庭，塘沽秀谷、贻成尚北等盘都选择在去年下半年将底商入市。

　　去年，商业地产价格随着住宅价格的高企而“水涨船高”。第7领地 的商业地产在年中的时候单价还在每平方米7000元至8000元，到了年末，位置不如第7领地的贻成尚北底商的均价已经在13000元/平方米左右。与商圈不同，这些楼盘底商多是产权持有型物业，投资者的先期投入比较大，而且回报年限较长，所以市场上的观望气氛比较浓厚。

　　中原物业顾问公司高级投资分析师高飞认为，开发区的商业地产一直是个难题，前期的租售情况不是很理想，主要是因为人气不足。有些业态形式不是项目最初的产品定位，未来必定有转机，但是可能需要2到3年的时间去培育市场氛围。随着小区入住率的提高，商铺的发展潜力比较大，如果作长期投资，也许会有令人惊喜的回报。

　　关键词七：诚信中介

　　去年年末，深圳中天置业老板携款逃跑事件像颗重磅炸弹一般激起了人们对房地产中介行业的关注。分析称，此事件是当下深圳楼市“寒流”涌动的连锁反应，同时折射出二手房交易过程中的资金监管问题和中介机构的诚信问题。

　　值得庆幸的是，滨海新区内的二手房交易在去年正逐步走向正规，这得利于我市相关政策的落实。

　　本市自去年1月29日起，二手房交易全面实行代收代付资金监管，买卖双方进行二手房交易，在签订《房产买卖协议》的同时，须签订《私产房屋交易资金代收代付协议》。

　　此次对房屋买卖协议的修订是为了进一步简化程序，缩减办件流程，提高办件效率，新修订的房产买卖协议在原有房产买卖协议和私产房屋交易资金代收代付协议基础上，合并了二手房交易以及资金监管相关条款。今后再进行存量房交易时，交易双方只需签订新的天津市房产买卖协议，原有的《私产房屋交易资金代收代付协议》同时废止。

　　随后，市国土房管部门根据建设部和中国人民银行有关规定，向全市下发了《关于加强房地产经纪机构管理强制二手房交易资金监管的通知》。通知规定，凡在本市买卖二手房，必须进入二手房交易资金代收代付交易资金监管系统，交易双方不必将房款和定金等交房地产经纪机构。

　　政策的实行使得二手房交易更加透明化，老百姓可以放心走进中介机构。

　　在政策落实之后，个别房地产经纪机构涉嫌的合同诈骗和占压、挪用及侵吞群众购房款等问题已没有存在空间。

　　去年4月10日，我市制定了统一的《天津市房产买卖中介合同》示范文本，并从即日起在全市使用。在《天津市房产买卖中介合同》示范文本中，对中介服务内容、房产情况、房产价款、其他价款、中介服务期限、中介服务报酬、当事人双方义务、违约责任、争议处理等进行了比较全面的阐述和约定。

　　《天津市房产买卖中介合同》示范文本改变了原来由房地产经纪机构制定合同内容阐述和约定不一，以及简单、权利义务关系不清晰和不平等等缺点，内容更加完善，双方权利、义务关系更加明确，从而减少合同履行纠纷，为促进合同顺利履行，切实保护当事人合法权益提供保障。

　　健康的二手房市场需要中介走向更加规范的道路，交易形式必须更加透明化，在这种形势下，服务成为了各中介公司的生存之本。中介公司只有从品牌度、诚信度、专业度等多角度做深做透，提供更人性化的服务，才能在市场上立足。从购房者角度看，服务和诚信是其进行衡量和选择最为重要的砝码。

　　另外，去年10月1日正式实施的《天津市房地产交易管理条例》在规定房地产中介服务合同需加盖房地产中介服务机构印章的同时，还对两种合同作出特殊要求，房地产估价及经纪中介服务合同上，除需加盖房地产中介机构印章外，还需由执行该业务的注册执业房地产估价师或经纪人签名并加盖执业专用章。

　　2007年可以说是地产中介的服务年。多项政策的出台和落实让中介机构距离诚信越来越近。

　　关键词八：政策密集

　　在经历了2006年的政策洗礼之后，去年房地产市场高速发展势头不减，为了进一步抑制房价的过快上涨，国家又加强了宏观调控，力求通过金融工具和改变供给结构等政策合力来稳定房价，2007年已经被定格为宏调政策的延续之年。

　　去年，央行多次上调金融机构人民币存款准备金率和存贷款基准利率，旨在加强银行体系流动性管理，抑制货币信贷过快增长，降低信贷风险。中原地产年终分析报告认为，此举是为了抑制国内经济过热，引导货币和投资的合理增长，吸收更多的流动资金，抑制过热的房地产投资。

　　在9月底，央行和银监会出台了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，对申请购买第二套(含)以上住房的贷款门槛进行了提高。通知指出，严格住房消费贷款管理，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高。

　　与存款准备金率和加息不同，此举对房地产市场的针对性更强。中原地产分析认为，此政策的出台将会有效地抑制非刚性购房需求，有效地减少投资性购房，同时对于囤房不售的开发商也会带来一定的冲击。

　　记者通过对开发区内多家银行的采访了解到，对于资金实力强的投资者，“第二套房”政策并没有太大的影响，多位业内人士表示，新政对资金有限的投资者会产生一定的抑制作用。

　　土地政策方面，国土资源相关部门在去年对土地的转让环节出台了一系列规定，明确规定了八种情况的土地不得转让，使土地转让更加透明，减少了暗箱操作，规范了拿地程序，大力打击部分开发商蓄意囤积土地的行为。

　　地方政策方面，去年3月1日施行的《天津市土地管理条例》明确规定，集体所有土地禁建商品房。农家宅基地和宅基地上住房禁止向城镇居民出售，违者处罚。该《条例》进一步完善了土地供应方式，将现行国有土地使用权的“毛地出让”，改变为“净地出让”，增加土地成本的透明度。

　　去年10月1日，《天津市房地产交易管理条例》正式实施。该《条例》填补了本市“房地产交易网络管理”、“房地产交易资金监管”等方面的法规空白，规定了七类房地产不得转让，并且对中介机构和房产经纪人作出了相关规定。

　　关键词九：土地供应

　　去年塘沽区的土地供应主要集中在响螺湾，除个别地块的规划性质为住宅之外，其余均为商服用地。开发区的土地市场在过去的一年始终是“紧”字当头，只有两幅商用地块成功交易。

　　去年上半年，开发区只有一块土地成功出让，该地块位于开发区第一大街北侧，总面积27772.35平方米。天津高盛房地产开发有限公司以51274万元获得这块土地的使用权，每平方米地价约为18462元。由于该地块的规划性质为酒店、公寓、写字楼、商业及附属设施，所以不会对开发区普通商品房住宅产生明显影响。

　　津开（拍）2007-02号地块在10月下旬公开拍卖。这是去年开发区公开出让的第二幅地块。该地块位于开发区第二大街南侧、新城西路西侧，土地出让年限为40年，出让面积为 3079.33平方米。该地块被天津开发区宏大成实业发展有限公司以2844万元的起拍价成功拍得，将来的建设项目为酒店及配套设施，容积率不大于2.5。

　　开发区生活区域发展到今天，土地市场已经接近饱和。除目前尚未开发的弘泽等存量地块之外，未来住宅土地供给空间十分有限。这也加速了区内开发商进行资源整合的速度。

　　去年1月底，塘沽区完成了第一次土地出让。规划性质为住宅用地的塘（挂）2006-15号地块被天津市塘沽房地产开发公司以5500万元的最高有效报价竞得，高出起挂价106％。

　　随后，塘沽区分别在3月底、6月初、7月底、8月中旬和12月初完成了多次土地交易。在这些土地供应中，响螺湾的商服用地占绝大多数。

　　在去年最后一次土地交易中，津塘（挂）2007-48地块是去年少有的住宅用地，要求建成的还迁房由区政府相关部门统一回购，且还迁房回购平均价格不超过每平方米建筑面积4000元。而且该地块将严格执行“90、70”政策，套型建筑面积90平方米以下住宅面积占总面积的比例应达到70%以上。

　　去年空港物流加工区的一块居住用地成功出让颇为引人瞩目，该地块未来可建成30万平方米左右的商品房。空港物流加工区内之前出让的地块绝大多数都为工业用地，此番居住用地的供给可有效解决区内从业人员将来的居住问题。

　　联合地产分析认为，天津城市向环外发展的大趋势不可逆转，市中心的土地更加稀少，各开发商对土地的争夺也会更加激烈，土地价格上涨不可避免。

　　核心关键词：2008

　　在一片繁荣景象之中，滨海楼市已经迎来了2008年，奥运会的举行似乎不能对滨海的房地产产生直接影响，不过人们对奥运经济的期望或多或少增加了楼市的良好预期。

　　近年塘沽地区住宅价格上涨较快，但由于目前塘沽区的房地产开发仍处于发展阶段，旺盛需求和供应形成了目前滨海新区整体市场向好的大势。随着区域经济的增长，新区居民已有了良好的经济基础，但是房地产水平的发展和产品档次仍无法与这一经济水平相匹配。因此，一旦高品质住宅项目供应增加，成交量将会立即出现大幅增长。

　　中原地产分析认为，随着第三产业规模日益扩大，大量外来从业人口进入滨海新区，塘沽区、开发区生活配套已见规模，大量投资者将手中购置物业出售、出租，获取差额回报的同时丰富了市场资源。目前该区域房地产三级市场与二级市场已经形成良性梯级互动。预计2008年塘沽的房地产产品均价涨幅会超过15%，供应量主要体现在上北、新河等新兴板块，成交仍会保持稳定。

　　去年东丽区不论是供应量还是新增供应量增幅都比较大，同时区域市场充分表现了对商品房的快速消化能力，成交量也明显上升。东丽区属于地产快速发展区域，现阶段市场尚不成熟，区域内项目较少，从而导致一些大盘项目一旦集中放量将使区域市场的成交总面积和平均成交价格大幅波动。

　　中原地产分析认为，未来东丽湖、空港、轻轨、华明镇沿线将成为集中供应来源，未来市场也将围绕这几大热点展开，景观、产业、交通将成为东丽地产发展的三大优势，未来区域整体供应档次将明显提高，预计2008年该区域成交量会大幅提高，成交价格保持稳升。