2007年本地市场研究分析及预测报告

　　第一部分  土地市场分析

　　一、2007年土地成交状况分析

　　（一）成交量状况分析

　　（1）市内六区市场出让情况

　　2007年市内六区共成交土地12幅，37.52万平方米，总建面125.32万平方米，其中住宅51.99万平方米，占41.5%，商业金融及其他73.33万平方米，占58.5%，可见市内区域项目以商业、金融为主，而以居住为辅。市内六区平均楼面地价逐渐走高，目前已达到4736.99元/平方米。

　　（2）出让土地分布情况

　　? 从图表可以看出，河东区为市内六区的主要供地区域，2007年共出让土地22.93万平方米,占市内六区总出让量的61.11%，总建面48.99万平方米,其中住宅38.99万平方米，占其出让量的79.59%。河北区没有成交地块，红桥区仅成交一块5.15万平方米的经济适用房用地。

　　? 从土地性质看，住宅用地共51.99万平方米，分布在南开区和河东区，和平区及河西区土地均为商业金融等非住宅用地。

　　（3）市内六区各区域土地成交单价、成交额、楼面地价情况

　　2007年8月，金地集团和深圳市振业两个公司先后竞得河东区的两块"天价"地块，在其拉动下，河东区成交额高居全市首位，楼面地价也超过和平区。

　　（二）2005-2007年土地成交趋势分析及2008年预测

　　? 市内土地出让速度明显减缓，容积率由于土地利用率的提高而有所增长。

　　? 随土地稀缺程度的提高，市内六区土地价值将会持续提升。而天津市场越发受到外来开发商的追捧，在他们频频高价拿地的推动下，2008年土地价格将继续走高。

　　? 和平及河西中心区域商业价值优势明显，将更侧重于商业、金融的发展，居住的重心转向河东、南开等土地资源相对丰富的区域。

　　二、2008年市内六区土地市场展望

　　（一）供地计划出让地块

　　   2007年第三次土地出让信息共发布15宗地块，总面积约375公顷，规划总建筑面积约485万平方米，包括居住用地约249公顷，占总量的66.4%。15宗发布地块中市内六区及环外四区内地块3宗，面积约26公顷，规划建筑面积约44万平方米，其中居住用地约25公顷，规划建筑面积约43万平方米。

　　市内六区仅红旗南路一宗地块，详情如下：

　　地块位于天津市中心城区南侧，经济发达、人居环境优越的南开区，地处南半环快速路--红旗南路北侧，风景秀美的天津水上公园、堆山公园等大型公园分布四周。交通便捷，环境优美，区域位置极其优越。拥有极佳的地理人文环境。

　　（二）潜在供应地块

　　河西区：2007-2010年天津市河西区将出让11块用地，总面积超过58万平方米。据了解，其中出让的7块用地未来将建设住宅，其他则是商业、办公综合用地。目前已出让三块商业地块，其余地块将会陆续发布。

　　河北区：中山路沿线、金钟河大街沿线；其中金钟河大街土地出让项目已被河北区列为重点推进七大工程和项目之一。

　　河东区：

　　（1）位于靖江路与卫国道交口的第四调料厂地块，目前正在进行土地整理；

　　（2）坐落于万辛庄三马路以东、月牙河以西、程林庄路以南、张贵庄路以北的万辛庄地块，可建设用地面积约30.76公顷；

　　（3）东临六纬路、西至海河、南至十一经路、北至六经路的南站中心商务区，规划用地面积为30公顷，是河东区开发与海河节点开发的双重点；

　　（4）位于河东区津塘路北侧、津塘路与十五经路交口的十五经路地块，规划建筑面积40600平方米；

　　（5）西、南至富民路、东至东南半环、北至护库河的汪庄子地块，可建设用地22.6公顷；

　　（6）西至虎丘路、东至月牙河、南至中山门四号路的华人酒饮地块，规划占地6.85万平方米；

　　（7）东临钢厂路、西傍月牙河、南临津塘路二线、北临河东区津塘路的第一机床总厂地块，总占地面积26万平方米；

　　（8）东至月牙河、西临东南半环、南起天钢路、北至规划路的富民路张达庄地块，占地面积为10公顷；

　　（9）东至武当路、西至东南半环、南至海河北岸，北至先锋路的智慧城地块，地域总占地面积约200公顷，规划目标为建设先进技术与自然环境完美结合的、集休闲旅游于一体的会展、商业购物、休闲中心和具有完善配套设施的亲水生态居住区；

　　（10）外环线内津滨大道两侧的张贵庄地块，已由松江集团取得，拟采用合作开发的模式，目前万科与其中部分地块洽谈中。   

　　不过，上述土地大多尚未整理。其中，部分可开发地块由于体量较小，位置分散，尚未形成板块效应和规模效应。预计未来一段时间，将成为热点的板块主要有南站地块及松江张贵庄地块。

　　红桥区：红桥区开发土地资源丰厚。依托城区规划和拆迁，全力推进关上、关下和小伙巷地区，西沽南水西庄地块、西站前与西于庄地块、金三角与大胡同爱华里等4个居民区地区，邵公庄、五十一中、铃铛阁、平津战役纪念馆以西地块以及光荣道两侧开发建设，规划建设用地约6平方公里(9000亩)，是红桥区整体规划、合理布局、可持续开发建设的宝贵资源。

　　（三）2008年土地市场预期

　　天津城市总体规划（2006-2010年）近期重点发展区域中明确指出：中心城区以海河两岸综合开发为主，重点完善建设中心商业区和中心商务区，进一步优化中心城区用地布局，加大基础设施建设。据此规划，市内六区将继续以海河沿岸综合性项目开发为主，继续完善其政治、文化、商业中心的功能，2008年出让土地仍以商服、金融、娱乐或综合用地为主，因此上市总量不会扩大，将维持在30-40万平方米左右，总规模在120-140万平方米左右。

　　商服、金融、娱乐用地会比较零散，主要分布在和平、河西区以及其他区域的核心商圈附近，居住用地将大量出现在南开、河东、河北、红桥区。受到滨海新区的政策性影响，天津经济发展仍然会往东南方向倾斜，因此而受益的河东区进入快速成长期，区域内存在着丰富的土地资源成为各路开发商竞相争夺的焦点。2007年8月初天价成交的两块地也预示了这一点。有专家认为，未来五年内，天津最有发展的区域将是河东区及河西外延一部分区域。未来几年随着地铁、城际列车、快速路等城市配套的完善，这些区域将会有更大的发展。

　　土地稀缺程度的提高拉动了地价的不断上涨，城市不断外扩使市内六区成熟的配套和生活的便利更加突显，其土地价值也不断提高，2008年地价会惯性增长，市内六区 "天价" 会不断涌现。

　　第二部分  市内六区商品房市场分析

　　一、商品房市场走势分析

　　1、2007年天津市商品房成交状况

　　（1）2006、2007成交量状况对比

　　　　2007年全市商品住宅共成交87011套，较2006年73349套上涨了18.6%，成交面积为975.08万平方米，较2006年833万平方米上涨了17.1%，成交均价为6012.98元/平方米较2006年4261元/平方米上涨了41.1%，成交额在价格和成交量上涨的共同作用下上涨了65.4%，达到586.31亿元。

　　（2）2007年市区、郊县成交分布

　　　　2007年市内六区成交321.53万平方米，占33%，郊县成交653.55万平方米，占67%。市内六区成交额为263.82亿元，占全市成交额的45%，郊县为322.49亿元，占55%。市内六区均价为8205.23元/平方米，郊县为4934.47元/平方米，2007年郊县价格已超过2006年全市均价。

　　2、市区成交状况分析

　　（1）市内六区成交区域分布

　　南开区成交量仍占六区的主导地位，共成交111.43万平方米，占六区总量的34.7%，红桥区、和平区由于项目较少，成交量较低，分别占六区总量的8.5%和8.9%，成交面积为27.2万平方米和28.55万平方米。

　　（2）2006、2007年市区各区域成交量数据对比

　　从各区域成交状况看，河西区、河东区、红桥区成交数量有所增加，由于供应量的增加，河西区2007年成交涨幅最高，为22%，而和平区受区域发展定位影响，住宅项目供应量下降，成交量出现明显萎缩，降幅为23.9%。

　　（3）2007年各区域成交量走势

　　2007年1-3季度市内各区域成交量均呈上涨趋势，随市场供应量的增加，三季度成交量涨幅达到顶峰，而四季度成交量出现回落，其中和平区降幅最大为54%。仅河北区上涨了10%，但河北区、红桥区由于在售项目较少，成交量仍较低，其市场活跃程度较差。

　　（4）市内六区成交价格

　　2007年市内各区价格全面上涨，涨幅均在24%以上。和平区价格仍最高达到9873元/平方米，其涨幅最低，为24%，涨幅最大的红桥区上涨了38.6%。受到购买力影响，市内高价位的一线区域价格上涨幅度已经趋缓，而二线区域价格仍有一定上涨空间，各区域价格梯度将进一步减小。

　　二、2008年商品房市场预测

　　（一）2008年新增上市及潜在供应分析

　　　目前市内六区已经亮相尚未销售的项目有14个，共计271.7万平方米，其中河西区梅江地区、南开区老城厢地区项目较为集中。按照业内惯例，从开发商拿到土地到项目进入市场通常需要八个月到一年半的周期，去年，土地交易中心出让了多个住宅用地块，这些地块在经历了开发商的市场调研、项目定位、前期规划后，会在2008陆续进入市场，再加上经济适用房的规划，预计2008年市内六区的供应量在400万平方米左右，供应量充足。

　　（二）2008年成交量及价格走势预测

　　   根据政府规划，环外新城作为市内人口的疏散地，承载主要居住的功能，从2007年成交的土地也可以看出，未来大体量的住宅项目将全部出现在环外四区，而住宅的成交量仍是商品房成交量的主体，因此，2008年市内六区成交量会继续下降，但随大面积的城市改造和拆迁工作的待续，对市内成交量还会有很大支撑，因此2008年会维持2007年的成交量水平。

　　    从2007年5月以来，成交量屡创新高，至2007年12月均价达到9512元/平方米。未来随市内项目的不断减少以及土地成本的增加，商品房价格还会继续增长，但受到消费能力的制约，增长速度将会有所减缓。

　　（三）2008年市内六区各区域市场成交预测

　　  从2007年后半年新增项目以及未来潜在上市项目也可发现，和平区未来将以写字楼、酒店、商业等综合项目为主，2008年成交量会因住宅项目的减少而明显降低。河西区中心及海河沿岸地区将以综合项目为主，南部地区仍将以高档住宅为主，并受益于城市东南方向发展规划，成交量会保持稳定。南开区受新增供应量影响成交量将会有所下降，但仍是市内六区成交量的主导。河东区在滨海发展的拉动下新增供应量将会有所增加，成交量较2007年会有所增加。河北、红桥地区将会以住宅项目为主导，红桥区在泰达城以及大规模改造项目的带动下2008年将有不俗表现。

　　综述：

　　房地产行业的地位在国民经济中举足轻重，国家为保证国民经济运行的平稳，防范金融风险会继续从土地、税收、金融政策上对宏观经济市场进行调控，以稳定房价、规范行业市场。

　　天津城市向环外发展的大趋势不可逆转，市中心的土地更加稀少，各开发商对土地的争夺也会更加激烈，土地价格上涨不可避免。河东、河北、红桥区土地上市速度会在区域发展的带动下加快，一定程度上能够缓解土地资源的紧张程度。

　　2008年市内六区商品房成交量会在市场供应量的支撑下，保持2007年的水平，价格上将会因为土地成本的不断提高而继续走高。河东、河北、红桥区域住宅价格还将有所上升，而和平、河西及南开区中心地区价格上涨难度较大，鉴于区域价值和购买力的双重作用，价格会高位运行，并小幅上涨。

　　    在90/70政策的影响下，2008年小户型面积产品将会增加，同时经济适用房、还迁房不断增加，供应结构的矛盾将在一定程度上得到缓解。

　　市内热点板块将持续升温。包括老城厢、梅江、海河沿线、地铁轻轨沿线等，这些热点区域高速发展使其在未来一段时间内仍是人们追捧的焦点，需求将持续增加。