为什么降价

　　至今，万科仍是国内唯一在全国范围内主动调低价格的知名房企，而与万科一样把业务扩张到全国的房企，仅广东省就有10多家。

　　尽管王石的“拐点论”为万科降价提供了一个理论“支撑”，但在降价这件事上，公众仍然疑窦满腹。只不过，除了万科总部去年12月给媒体的那份公开答复外，沉默成了万科的现实。

　　公开资料显示，去年前10个月，万科全国市场累计销售金额达419.6亿元，提前两个月实现“在去年200亿元销售额基础上翻一番”的年度目标。由此看来，年报财务压力不是万科掀起降价的主导原因。

　　业内普遍认为，万科全国范围内的价格调整显然与外部环境变化有关，尤其与以信贷紧缩为核心的新一轮调控政策有紧密关系。

　　王石曾表示，这次的宏观调控不仅仅针对房地产，银根紧缩等货币政策是针对整个经济过热、通货膨胀的势头，是一次宏观战略的调整，绝对不是玩假的。在王石看来，此次调控力度显然比以往更大、程度深、影响广。

　　“2005-2006年，中央每调控一次，深圳的房价就反弹一次。政府当然不信这个邪，这次从紧银行货币一条筋，整个市场傻眼了。所以，开发商或市场与政策博弈是没有任何意义的，如果房价继续暴涨，相信中央仍然准备了一系列政策等待出台。”王石坚信，政府一定有能力调控好地产市场，开发商应该顺势而为。

　　万科内部一研究人士则对记者表示，万科内部研判这轮新政的“货币从紧”和“土地从严”很致命。“很多广东开发商都排队到香港上市，因为只有上市才能使银行信贷紧张的局面得到改善。土地则是最基本的生产原料，没有土地什么也干不了，而且拿到手里的土地还要快速开发，而开发又离不了钱。地根和银根是互相作用的，任何一个环节出问题都致命。”他说。

　　对万科来说，摆在眼前的正是这样一个现实：去年10月30日央行的从紧信贷新政，几乎全面叫停了商业银行的所有信贷业务，至今未有松口的迹象，与此同时，监管层也有意放缓房企的融资速度；而在过去的两个月，沪深股市房地产板块的指数下跌了20%多，这使万科像过去那样从资本市场上轻松融资的难度越来越大。直至目前，万科早在去年10月就制定的预发债59亿元的计划仍未获批。更多的地产公司计划到香港而非A股上市，显然也有这方面因素的考虑。

　　与其他地产企业增持商用物业的持有型开发模式不同，万科一直专注于住宅开发，而且追求的是以规模销售型开发。根据万科董事总经理郁亮稍早前透露，其开发效率一直保持在行业前列，周转速度一般比行业平均水平高出一倍以上。万科主流产品从获取土地到开始销售平均周期为9至12个月，项目的平均开盘周期较2004年加速前缩短了7个月以上。这种开发模式要求万科的项目必须追求大流量、高流速，如果没有规模足够大的土地、项目以及销售量，企业利润会受重大影响，而“土地从严”的相关政策又迫使手里的土地必须加快开发的节奏，这同样需要现金。

　　在这样的情况下，万科只有一条出路——加快销售，提高资金周转率。从某种意义上说，并不是房价高对开发商就有好处，商品的属性决定了房子只有卖掉后才有价值。而在市场仍然观望，买卖双方胶着甚至“冷场”的状态下，开发商的大量资金也被积压在观望中。降价似乎是释放需求、回笼资金的为数不多的选择之一。

　　或许，万科降价还有一个“以小博大”的用意。鼠年元宵节那一天，万科在上海的10个楼盘都以9.5折销售，共创出2.57亿元的销售额。有人据此推算出，万科损失了约1000万元，但如果将这2.57亿元作为资本再投入房产开发，按照目前自有资金30%就可启动项目的规定进行简单换算，2.57亿元足以撬动总投入资金近9亿元的新楼盘建设。

　　事实上，在万科部分城市降价回笼资金之后，1月份，万科就耗资29.94亿元，在上海、广东东莞、成都获取了4块土地。万科内部人士透露，短短一两个月内，万科这场席卷全国的“降价风暴”，已为其回笼了几十亿的资金。

　　好孩子有糖吃

　　在过去四年里，屡次宏观调控，结果往往是楼市越调越疯狂，消费者和不少房企都以为，新一轮调控有可能又是重复以前的故事。因此，当去年秋天新一轮调控开始时，更多的开发商还像以往一样观望，心存幻想。