李先生咨询：他与开发商签订商品房买卖合同，购买了一处商品房，已交付全部购房款，合同约定开发商应在2007年10月31日前将经过验收合格的房屋交付使用，若逾期超过一个月则可解除合同，合同同时约定若不解除合同开发商若逾期交房每逾期一天则支付总房款万分之四的违约金。开发商于2008年4月向其发出交房通知，但他去验收房屋时开发商没有出示房屋质量验收合格证明，也没有提供商品房使用手册，据了解至今仍没有通过房屋质量验收，可开发商说他们有办法将房屋质量验收时间定在去年10月。李先生问这种情况下如何维护自己的权益。

　　山东华政律师事务所杨志民律师认为：根据《商品房销售管理办法》第四十条规定：房地产开发企业将未组织竣工验收、验收不合格或者对不合格按合格验收的商品房擅自交付使用的，按照《建设工程质量管理条例》的规定处罚。《建设工程质量管理条例》第五十八条规定：违反本条例规定，建设单位有下列行为之一的，责令改正，处工程合同价款百分之二以上百分之四以下的罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任；（一）未组织竣工验收，擅自交付使用的；（二）验收不合格，擅自交付使用的；（三）对不合格的建设工程按照合格工程验收的。根据《青岛市城市房地产开发经营管理条例》规定：房地产开发企业应当按照商品房买卖合同的约定按时交付商品房，并提供商品房使用手册。商品房使用手册应当包括商品房使用说明书和质量保证书。商品房使用说明书应当载明房屋平面布局、结构、附属设备、详细的房屋结构图（注明房屋承重结构）以及其他有关安全合理使用房屋的注意事项。商品房质量保证书应当载明保修单位、保修范围、保修期限、保修责任以及损害赔偿等内容。根据青岛市相关文件规定：房地产开发企业交付商品房时，应当向购房人提供由具有相应资质的测绘单位出具的，且已在房地产经营主管部门备案的商品房面积测绘证明文件。

　　开发商迟延交付商品房属于迟延履行，房地产开发商应承担违约责任。如果双方对违约金有约定，应优先适用约定违约金；只有在没有约定的情况下，可适用《商品房买卖司法解释》第十七条的规定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。关于迟延交付商品房的违约金计算期限，应以约定的交房日为违约金计算的起算点，以实际交付商品房为止算点。若是逾期到具备交房条件时才交房的，则违约金从约定交房之日至具备交房条件即实际交房之日止。本案中李先生应到相关部门做好取证工作。若房屋质量不能验收合格，李先生可要求解除合同，由开发商赔偿损失，也可向开发商主张违约金。